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 06-22-2007 08:56 第1楼
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房子选好了，要签定认购协议及其后的商品房买卖合同。合同也好，认购协议也好，约定的是双方的权利和义务，一经签定，即受法律保护。因此，这是保护好自己合法权益的最后一道防线，应十分谨慎，不可轻信销售人员口头上的承诺，每个诱人的词句都要斟酌、验证，否则难免会带来不必要的纠纷和遗憾。
认购协议的签定：点击查看《芜湖商品房认购协议》范本 认购是绝大多数开发商销售商品房时采用的形式。楼盘开盘时，开发商便要求认购人签定《商品房认购协议》，并在一定的期限内（一般是10天）签订认购合同，同时支付购房定金。 认购合同，是指买卖双方当事人就商品房买卖有关具体事宜进行初步的约定，并收取一定数量的定金作为合同担保的合同。从本质上看，认购合同也是一种预先约定的合同。其具有法律效益。 特别提示：购房者也可以跳过此合同的签定，直接和开发商签定购房合同。需要注意的是，芜湖商品房实行的是实名认购，在合同期内不得转售第二人或第三人；如果求购人没有在认购合同规定的期限内去签约，属求购人违约行为，定金一般不予返还。 |
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06-22-2007 10:10 第2楼
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购房合同的签定：点击查看《芜湖商品房买卖合同》范本 、《芜湖商品房预售合同 》范本
购房合同由《商品房购房合同》、《商品房购房合同》补充协议两部分组成，我们将逐一进行深入、详尽的讲解。 《商品房购房合同》的签订： 签订合同时须带齐的证件：身份证 户口本 定金收据 签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商正式签定购房合同。 主要内容包括以下几方面： 1：甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等； 2：房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； 3：付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等； 4：交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等； 5：质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等； 6：产权登记和物业管理的约定； 7：保修责任； 8：乙方使用权限； 9：双方认定的争议仲裁机构； 10：违约赔偿责任； 11：其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 《商品房购房合同》补充协议的签定： 由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。根据国家新颁布《合同法》规定，“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款” 。所以，补充协议比正式合同更重要。 一般情况下，补充协议由开发商来起草，因此，有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。 比如，有的开发商将正式契约中房屋的交付条件放宽为“甲方交付房屋时，如《建设工程质量合格证书》尚未下发，甲乙双方一致同意可以依据临时核验证明进行验收”。此条款要求买方在房屋不具备合法交付条件时接收房屋，无疑免除了卖方因逾期交付房产所应承担的违约责任，而买方接收房产后一旦发现问题将很难追究卖方责任。 为了降低购房风险，购房者在签订补充协议时一定要拒绝以上类似条款，同时尽可能地将真实意思表示及卖方的承诺体现在补充协议中。购房者在签订补充协议时，最好要求开发商对以下事项进行约定： 开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺； 所售房产及相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺，这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利； 面积误差、共用面积分摊的处理办法； 房屋交付的具体办法、具体时间及违约金计算方法； 与正式契约不一致的合同变更、解除条件； 其他双方需要约定的具体事项，尤其是开发商的“口头承诺”。 特别提示：购房者不满足于房地产营销商的某种口头形式的承诺，便有权要求与房地产商签订补充协议。如果开发商拒绝签定《补充协议》，购房者应该仔细思考后再做是否购房的决定。以免产生今后不必要的纠纷。 [未完，待续] |
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06-22-2007 10:57 第3楼
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把售楼书写进“补充协议”
房地产开发商通常用“售楼书”等宣传材料介绍自己楼盘的价位、环境、交通、户型、装修标准、配套设施等，在期房销售的相对长的过程中，材料中的部分承诺（例如环境布局、户型、装修标准等）可能会发生或大或小的变化，使消费者的利益受到损害。为了避免以上情况的发生，消费者在同开发商签订《购房合同》的时候，最好将开发商的相关宣传材料或承诺材料作为《补充协议》的附件加以确认，将其变成购房合同的一个重要的组成部分。倘若交付的房屋不符合以上承诺中的要求时，消费者可根据合同中的有关违约条款追究开发商的违约责任。 口头承诺不具法律效力 一般情况下，房地产发展商在销售期房的过程中对房屋本身以外，例如小区环境建设标准、物业收费标准、煤气初装费用等诸项待定事宜只做口头承诺。但值得注意的是，以上口头承诺并不具法律效力，一旦消费者对日后小区有关管理规定、收费标准、居住环境不甚满意，却没有必要的协议和契约保护自己的合法权益，于是在和实力强大的房地产发展商和物业管理单位打交道过程中，总是处于被动的地位。为了避免以上情况发生，消费者在同房地产发展商签订《房屋认购书》的时候，应该用《补充协议》的形式对今后可能发生的问题予以必要的约定，才能变被动为主动。 |
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06-22-2007 13:37 第5楼
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合同中的“不可抗力”的含义是什么？
不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。不可抗力通常包括自然现象和社会因素两方面。自然因素如火灾、水灾、地震等；社会因素如战争、动乱、政府禁令等。 法律允许当事人在合同中预先约定不可抗力的范围。影响房地产开发进度的因素很多，自然现象现象有火灾、水灾、地震、雷电、风暴、连续阴雨等，社会因素则更多，但经济环境变化、市场价格波动则不司不可抗力范围。购房者可以采用列举的方法在购房合同中预先约定一些事件不属于不可抗力，如因下列原因影响建设工程进度，致使房屋不能按本合同约定期限交付的，甲方（售房人）不能要求免责： 1：甲方不能及时采购本合同附件二所列建材、设备或同类、同级产品的； 2：市政配套工程不能与房屋同步建设、同时竣工交付的； 3：该建设工地附近有重大施工，该房屋建设不得不停止的； 4：其他不列入免责范围的事项。 不可抗力事件发生后，合同当事人双方都应积极采取措施。 1：受损害一方负有两方面的义务： 其一，及时通知对方。不可抗力发生后，应在合同约定或合理的时间内通知对方，以便对方采取措施，减轻不可抗力可能造成的损失，同时，应当在合理的时间内提供有关方面出具的证明。 其二，采取合理措施，防止损失扩大。如发生不可抗力一方当事人不及时采取措施或采取的措施不合理、不适当，致使损失扩大的，则扩大部分不能要求免责。 2：对方当事人接到发生不可抗力的通知后，应立即采取适当措施避免或减小损失，同时，对已经发生或可能发生的损失作出评估，以便合同双方当事人采取继续履行合同、变更合同还是解除合同的应变措施。 [未完，待续] |
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06-22-2007 13:45 第6楼
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管家婆搞的不丑，赞一个。
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06-22-2007 13:49 第7楼
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补充协议是和购房合同一起签么？
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06-22-2007 13:56 第8楼
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这个时间是购房者和开发商共同协定的时间。 由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂 。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 |
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06-22-2007 14:09 第9楼
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傻开发商才主动和你签这玩意！
说的越多，麻烦越大！ |
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06-22-2007 14:24 第10楼
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婚前房产证上的名字怎么写？
买婚房是喜事，而因为房产证上写谁的名字实在伤彼此的感情，还不如实事求是，“亲兄弟明算账”。 方法一、先领证后买房，这时房产权利人不管是双方还是一方，都将被视为共同财产； 方法二、先买房再领证。此面临的问题是：新婚姻法规定，一方婚前拥有的房产，若房产证上只有一方的名字，那么就视作个人财产，不会因为离婚而被分割。实际上，婚后争得对方的同意后，便可以到房管部门进行公证。 [未完，待续] |
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06-22-2007 14:44 第11楼
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那请问，如果我定金交了，但是在签定正式合同时，双方因附加协议未能达成一致，而双方均不让步，那购买人就放弃买该房，那定金能否返还？ 如果不能返还，那开发商坚决附加对他有利的条款，而购房人却只能听从，因为如果不同意，定金就拿不回来。 茶坊管家婆：回复在16楼 |
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06-22-2007 23:22 第14楼
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事实情况下，补充协议是开发商定的，最多只有三、四条，老百姓生怕房子买不到，一般不会顾忌太多！
 听楼主的，每一个开发商都牛， 真心买房岂不买不到房子？！ |
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我是女生，帅气的女生，呵呵呵 |
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06-23-2007 08:55 第15楼
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