[反思]芜湖４.３房控新政为何未取得预期效果？

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方也醒
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[反思]芜湖４.３房控新政为何未取得预期效果？ (http://whbbs.house365.com)

芜湖４.３房控新政为何未取得预期效果？

2005年以来，国务院先后推出了两个“国八条”和一个“国六条”，由此开始了以控制房地产价格为中心的房地产新政。两年多来，房地产新政已经成为国家宏观调控的最主要指向与最核心内容，政府几乎动用了能够动用的一切手段，力图把上涨过快的房地产价格压下去。

　　芜湖今年推出的“４.３”新政以来，但房地产新政实施的结果，却是房地产价格的不可遏止的暴涨。在当今的房地产价格水平下，不仅是工薪阶层已经买不起房，而且白领阶层也开始在不断高企的房价面前胆战心惊。房价的暴涨已经成为现阶段中国社会经济中一个最不和谐的因素与一个最重大的隐患。芜湖仅是其中的一个缩印。

　　　两年多来的房地产政策之所以会出现南辕北辙的格局，重要原因在于趋势误判、政策误用和市场误导。

　　两年多来的房地产新政正面临着始料不及的失败结局，政府的执政力、行政力与公信力也面临着前所未有的空前压力与重大挑战。这一轮的宏观调控之所以会形成“出手越重，房价上涨越快”的格局，最根本的原因是房地产新政的出台与实施不符合房地产市场的发展趋势与中国经济市场化的实际情况。正是这种与社会经济现实的本质背离才导致了房地产新政出现了南辕北辙与山穷水尽的尴尬结局。

　　　芜湖４.３房控新政为何未取得预期效果，一个重要原因是趋势误判。中国的经济发展进入21世纪后，经济运行中出现了一些导致房地产价格上涨的客观因素。

一方面，城市土地价格的大幅上涨导致了住宅价格的成本推进。经过20多年的改革与发展，城市建设的大规模投入在土地价格上都明显地表现出来。

作为土地拍卖的最主要受益方的各级政府，如果不把相应的土地或土地收益作为经济实用房与廉租房的建设投入，那就很难为低收入者提供安居乐业的生活环境，这一点，也正是这些年来政府经营土地与宏观调控中的最大软肋。

另一方面，在人均收入逐步提高后，住宅需求逐渐成为居民生活的最基本与最主要需求，而对于中国经济来说，城市化的大规模推进又会加剧城市的资源供给与需求之间的矛盾，这就导致了城市的住宅需求呈显著的盘升趋势；第一代独生子女已经到了结婚年龄，这也会助推城市中对住宅需求的增长。户籍制度改革作为扩大城市住宅需求的一个潜在因素还没有充分释放，但这已成为导致房价上涨的另一个潜在的重要推动力量。在城市尤其是象芜湖这样的城市对住宅的需求呈现出急剧增长的趋势以后，要抑制房价的过快上涨，最有效的办法就是扩大住宅供给，这就要求政府把税收收入的相当部分拿出来作为经济实用房与廉租房的投入或补贴，通过大规模扩大住宅供给来缓解住宅供求关系，特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。

　　而这一轮的宏观调控恰恰是走了从供地到销售再到二手房买卖都全面抑制需求并大幅提高成本的歧路，而不断增加的房地产税收却并未投在住宅建设上。这就无可避免地加剧了本来就已经十分紧张的供求矛盾，从而为房价的暴涨埋下了重大隐患。

　　芜湖４.３房控新政为何未取得预期效果，另一个重要原因是政策误用。税收本来就是商品成本的一个重要组成部分，要抑制商品价格的上涨，最便捷的途径就是减税而不是加税。

在人类社会经济的发展史上，还从来没有过在需求不断增加的情况下通过大规模加税而导致商品价格下降的先例，而这一轮的宏观调控恰恰就是遵循着这一令人匪夷所思的逻辑进行的。在两年多来的宏观调控中，加税，诸如个人所得税、二手房交易税等，其结果，就是一方面造成税收向消费者的大规模转嫁进而大幅提高了房价，另一方面又为各级官僚的权利寻租创造了便捷的制度环境。土地拍卖、税收增加与限制投资成了房价暴涨的三大主因，在这个层层加码的误区中，市场与消费者都成了政策失误的最主要受害者。这两年的房地产调控还大大恶化了整个房地产市场的竞争环境并在相当大程度上促进了垄断企业与垄断价格的形成，这又反过来对房价的上涨起了无形的助推作用。

　　芜湖４.３房控新政为何未取得预期效果，还有一个重要原因是市场误导。，房地产新政一推出，社会与媒体就开始制造行政干预会造成房价大幅走低的舆论，诱导社会不相信市场的力量而去相信政府的力量。

　　在房地产行业被妖魔化了的同时政府的行政干预也被大大神化，结果诱使相当多的居民从犹豫到观望，再从观望到恐慌，以至出现了最近一轮的抢房浪潮与房价的暴涨。购买住宅要排长队甚至要进行摇号，就是这种恐慌心理与对房地产新政失望的集中反映。

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